Ich stehe vor dem Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses und möchte den Prozess möglichst professionell strukturieren. Die Unterlagenlage ist solide, allerdings fehlen noch einzelne Energie- und Brandschutznachweise. Parallel überlege ich, ob eine stille Vermarktung sinnvoller wäre als ein breites Listing, um die Mieterstruktur zu schützen. Für Investoren plane ich einen sauberen, strukturierten Datenraum inklusive Mietspiegel, Mieterliste, WALT, Instandhaltungsrückständen und Capex-Plan. Unklar bin ich mir bei der optimalen Preisfindung zwischen Ertragswert, Vergleichstransaktionen und einem indikativ geführten Bieterprozess. Rechtlich brauche ich Klarheit zur Aufteilung der Betriebskosten, zu Indexierungs-/Staffelklauseln und zu behördlichen Auflagen. Außerdem stellt sich die Frage, wie viel Vorlauf Banken und Käufer heute für Finanzierung, Due Diligence und Beurkundung benötigen. Ich möchte vermeiden, dass sich der Prozess unnötig zieht oder an formalen Kleinigkeiten scheitert. Erfahrung mit der Ansprache institutioneller versus privater Käufer habe ich bisher nur begrenzt.
Welche konkreten Schritte, Dokumente und Vermarktungsstrategien empfehlt ihr für den Verkauf einer Anlageimmobilie, inklusive Zeitplan, Bieterlogik und Auswahl eines geeigneten Maklerpartners?

Starten Sie mit einer klaren Transaktionsarchitektur: Kick-off, Vendor-DD, Datenraum, Teaser, NDA, Information Memorandum, indikative Phase, Management-Q&A, bindende Phase und Notarvorbereitung. Für den Datenraum sind Pflichtunterlagen u. a. aktuelle Mieterliste mit WALT, IST-/Soll-Miete, Indexierungsstatus, Nebenkostenumlagen, Grundbuch, Teilungserklärung, Baulasten, Flächenaufmaß nach GIF, Energieausweis, Wartungsverträge sowie Brandschutz- und ESG-Unterlagen. Ergänzen Sie eine Capex- und Instandhaltungsplanung über zehn Jahre sowie eine Red-Flag-Vendor-DD, damit Käuferfinanzierungen schneller durchgewunken werden. Preisfindung koppeln Sie zweigleisig: Ertragswert mit konservativen Annahmen plus Marktabgleich aus verifizierten Transaktionen in Ihrer Mikrolage. Damit vermeiden Sie Ankerfehler und schaffen eine belastbare Logik für spätere Nachverhandlungen.

Bei der Vermarktungsstrategie funktioniert oft eine zweistufige „stille“ Ansprache an vorqualifizierte Käuferlisten, gefolgt von einer kompakten offenen Runde, wenn die Resonanz zu klein ist. Setzen Sie verbindliche Meilensteine: Teaser T0, NDA/IM T0+7, indikative Angebote T0+21, Managementtermine T0+28, finale Angebote T0+42, Exklusivität T0+49, Beurkundung T0+63. Ein gutes Bieterdesign verlangt identische Datenstände und Q&A-Transparenz; nutzen Sie bidder-specific Q&A-Logs und „last and best“ nur einmal, um Bieterermüdung zu vermeiden. Für die Kommunikation mit Mietern gilt das Prinzip der Ruhe: informieren Sie gezielt zu technischen Terminen, vermeiden Sie öffentliche Exposé-Fotos mit Kennzeichen oder Hausnummern und planen Sie Besichtigungsfenster blockweise.

Wenn Sie einen Maklerpartner wählen, achten Sie auf nachweisbare Track-Records in Ihrem Asset-Typ, auf eine belastbare Käuferdatenbank und auf die Fähigkeit, hochwertige Vermarktungsunterlagen und strukturierte Datenräume zu erstellen. Ein Beispiel für ein spezialisiertes Setup mit Full-Service von Bewertung über datenbasierte Vermarktung bis zur diskreten Abwicklung finden Sie hier unter „Anlageimmobilie verkaufen“ bei DAHLER (https://www.dahlercompany.com/de/immobilie-verkaufen/anlageimmobilien), dessen Teams bundesweit Investmentstandorte, stille Vermarktung und strukturierte Käuferansprache anbieten.

Danke für diese Info